工业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的治理模式和运营模式上具有很大的差别，其治理及开发是一个布满聪明的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后工业园一直作为中国经济的一种特殊的工业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
然而，工业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的治理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部分在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式。
第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有联系关系，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代办代理、行政事务代办代理的服务，然后收取一些服务用度，同时政府部分也会给园区一些招商代办代理用度和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，治理简朴的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，由于园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。跟着经济的发展，只是投资仍是不能知足良多企业的需要，良多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上泛起了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。跟着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了良多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内晋升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强盛，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
第五种模式是工业运营模式。一些重要的开发区实在承担了调节、完善、强化区域工业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个工业链，好比一些新能源工业园、创意工业园、物流工业园等，这些工业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的预备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的工业项目。这种运营模式的工业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的治理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个工业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的工业上风。
二、对工业园区不同发展阶段的模式分析。
所谓工业园区，实际上是因为出产行为和交易行为带来的一种空间会萃模式，初期的会萃所带来的相关功能需乞降衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的会萃方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据；
我们在这里把工业园区的发展定义为四个阶段：
三、工业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势
跟着工业园区的主导工业，由传统工业向高新技术工业不断的转型，也必定使园区的发展内容和特征存在以下几个显著的趋势，也是未来工业园区规划和发展中需要留意的内容；
趋势一、从注重优惠政策向发展工业集群转变：从世界高新技术工业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→工业链→工业集群”的发展路径演变，高新技术工业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和工业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二、 由加工型高新区向研发型高新区转型：因为高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性工业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术立异能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中央、研发型工业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三、从夸大引进大型公司向科技型中小企业集群转变：跟着高新工业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而跟着科技猜测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四、由单纯的土地运营向综合的“工业开发”和“氛围培育”转变：工业园区的发展，未来必定应该从孤立的产业地产开发走向综合的工业开发，通过土地、地产项目的工业入股等方式，将土地、园区物业与工业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、立异机制、治理服务等软环境的建设。
趋势五、由功能单一的工业区向现代化综合功能区转型：现代的工业发展不同于传统产业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的工业区功能的综合性，不是单纯的产业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种贸易服务、金融信息服务、治理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
四、现有运营模式下园区发展存在的主要题目。
一是治理体系体例不够科学。各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体,
其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，因为不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部分之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位,
将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
二是政策措施不够完善。因为目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍旧存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部分从政策、资金、轨制上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及治理轨制尚未建立。
三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依赖财政拨款, 因为基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下, 资金题目往往使得治理者在产业园区的运营治理中有心无力。
四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和治理团队都由机关工作职员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能知足园区建设和发展的要求。
五、对于改进运营模式的建议。
总体构想：从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、同一、效能”的准政府体系体例，贯彻
“强化决议计划，凸起治理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，治理政社分开”的理念，在决议计划和治理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和施展市场的功能，建立“决议计划机构一元化，治理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部分执法”为主要内容的管委会封锁运行机制。实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政治理体系体例，这样有利于调动园区发展的积极性；国土规划部分授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行综合治理；建设、环保部分授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同治理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行治理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，详细治理职员和信息化、水、电等专业职员均从社会上招聘,组建一支精于治理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司：利用园区的基础举措措施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；参股风险投资公司：凭借信息上风，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业治理和贸易举措措施项目，引进社会上有专业、成熟的治理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，晋升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
