工业园区是区域经济发展、工业调整和进级的重要空间会萃形式，担负着会萃立异资源、培育新兴工业、推动城市化建设等一系列的重要使命。园区的详细形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、产业区、工业基地、特色工业园等以及近来各地陆续提出的工业新城、科技新城等。作为产城生态运营商的前三强，张江高科可谓是工业园区中的佼佼者。今天小编就为大家先容一下张江高科工业园区。
张江高科技园始建于1992年，是国家自主立异示范区，是国务院和上海市政府重点建设的高科技园区。公司在1992年7月28日经上海市人民政府批准成立，是继外高桥保税区开发公司、金桥出口加工区开发公司、陆家嘴金融商业区开发公司之后建立的浦东第四个重点开发公司，同一负责张江高科技园区的土地成片开发、市政基础举措措施建设、高新技术转让及综合经营，同时也是园区独一上市平台张江高科（600895）的控股股东。
张江高科在90年代时主要是服务园区，专注于科技园土地与基础举措措施开发。其成立的目的是推动科技园区的土地、基础举措措施建设，依赖政府的土地、税收等优惠政策驱动形成要素集群。张江高科公司扮演着园区开发者的角色，拥有土地资源，业务收入主要来源于土地批租和政府补贴。1996年，张江高科公司上市当年主营业务收入14188万元，净利润4740万元，土地租赁收入是公司主要收入来源。
2000年以后张江高科开始进行战略转型，土地开发价值链开始向下游延伸，提出“土地资源深加工”，改变原来直接批租土地的经营方式，逐步改为通过建造物业（办公研发楼、厂房、住宅、酒店、休闲中央等）再进行租售。在此战略的指引下，公司开始进入跨越式的发展通道，业务模式发生改变。房地产销售和租赁收入成为公司主要的收入和利润来源。
在2006年，公司进行二次创业，提出“一体两翼”的发展战略，即以张江高科技园区特色房产营运为主导，专业化立异服务提供和高科技产品投资为增值两翼的产品互动发展战略，向科技地产商、工业投资商和立异服务商的战略转型，也就是“新三商”。科技地产商就是尝试轻资产化规模扩张，积累更多的工业客户基础。工业投资商就是切入高科技工业枢纽点，促使更多工业客户在张江形成工业链的集聚整合。立异服务商就是整合立异服务资源，打造张江科技成立异创业生态圈。
2006年-2007年，房地产租赁、房地产销售、投资收益三驾马车并驾齐行。该阶段的最主要特色就是：租赁利润、销售利润、投资收益三者大小相差不大。此时营业利润处于上升时期。2008年-2014年，房地产销售利润是营业利润的最主要来源。张江高科的营业利润经历了连续三年不断下降，从2009年的9.73亿下降到了2012年的4.32亿，均匀每年下降23.7%。张江高科的净资产收益率也从12.90%下降到了5.81%，成为了上市公司中的“僵尸企业”。这几年张江高科的房地产租赁收入非常不乱；而形成光鲜对比的是，房地产销售收入波动剧烈，每三年为一个轮回进行大幅波动。这几年，房地产销售业务是张江高科的核心业务。
从2015年开始投资收益成为了张江高科营业利润的最主要来源。在该阶段，张江高科的营业利润实现了快速增长2016年，张江高科实现营业利润8.87亿元，同比增加48.06%；实现投资收益7.97亿元，同比增加18.63%；净资产收益率9.18%，同比增加2.62个百分点。2016年的营业利润主要由三大块构成，分别是投资收益、房地产销售利润、房地产租赁利润，贡献额分别是7.97亿元、4.81亿元、1.89亿元；投资收益贡献额占到了绝大部门，是张江高科营业利润来源的最主要部门。在张江高科上市20周年时，张江高科总股本增长了约15倍，总市值增长了约56倍。
从工业会萃的角度，“新三商”都是形成工业会萃不可或缺的环节。科技地产是企业进入园区最基本的前提，事实上也是企业考虑的首要前提。但这个基本的物业只要是园区都会提供应你，并且都会知足企业的要求。这是一项必要但不是核心竞争力的前提。立异服务是企业做看重的。在这块业务上，园区运营商都会提供，但是质量是参差不齐的。这时候企业就有了选择性，会选择服务质量好的，这也就成了园区运营商的核心竞争力。工业投资这块实在良多园区运营商都是把它作为副业来做的，业务量很少。张江高科现在把它当做了核心业务来做。一方面，它确实为张江高科带来了投资收益，保证企业发展。另一方面，它也能匡助被投企业快速发展。这是一个双赢的事情。从某一方面来说，工业投资也可以当做是一项立异服务，知足了企业的资金需求。总之，科技地产是必备前提，立异服务和工业投资是吸引企业前提，三者一结合，就形成了工业会萃。
张江高科付出了巨大的代价，艰苦创业成功转型，确定了自己的贸易模式，不再被钉死在传统的房地产模块，有了新的空间和发展动力。未来三年，张江高科的租售收益与投资收益将各站半壁山河。对于张江科技的未来，董事长陈干锦寄予厚望，他说，但愿张江高科能形成自己独立的品牌，不仅在张江园内发展，还可以在浦东其他区域发展，甚至走出浦东，走出上海，走向全国，越做越大，越做越强。
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