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下半年中国经济变量增多但政策持续发力 政策作用点有望改善商业地产需求端
发布日期: 2018-12-04     查看:3251

下半年中国经济变量增多但政策持续发力 政策作用点有望改善商业地产需求端

             下半年经济走势是否强劲有力,对商业地产依然至关重要。特别是投资、出口、消费三驾马车呈现日新月异的驱动格局,商业地产也会受到不同角度的拉力作用。

中国经济的未来,短期主要取决于三大需求,即投资、出口、消费三驾马车。当前,三驾马车的经济驱动格局,已发生了较大的变化。

下半年经济走势是否强劲有力,对商业地产依然至关重要。特别是投资、出口、消费三驾马车呈现日新月异的驱动格局,商业地产也会受到不同角度的拉力作用。总体来看,随着中央在三驾马车上持续发力,经济掉头向下的动能将受到反向作用,巧合的是,政策的发力点也是商业地产的受益处,特别是消费的放大、投资的发力,商业地产的需求端将获得相应的支撑。

1、消费一马当先,商业地产的空间消费价值依然长足

商业地产是消费的重要载体。消费的发展势头,对商业地产息息相关。

投资、出口、消费是拉动中国经济腾飞的三驾马车,但今时今日,这三驾马车对经济增长的贡献已次序不同、地位不同,从昔日的三驾马车并驾齐驱已变为如今消费“一马当先”。

从2014年开始,最终消费支出对国内生产总值增长贡献率就已经稳稳地超过了投资和出口。2014年是略超,2015年是超出一大截,2016年至今消费的优势越来越大。

2018年上半年,最终消费支出即消费对经济增长的贡献率达到78.5%,比上年同期提高了14.2个百分点。78.5%的贡献率,比资本形成总额即投资的贡献率31.4%,高出了47.1个百分点,是后者的两倍有余;比货物和服务净出口即出口“负9.9%”的贡献率,更是截然不同。总之,消费对经济增长的基础性作用在不断地巩固。

图:2007年—2018年上半年间,消费、投资、出口对GDP增长贡献

在当前的经济背景下,消费有望延续一马当先引领中国经济增长的势头。

今年以来,在外部环境发生了明显变化、国内结构调整的局面下,我国经济依然保持平稳态势,在合理区间运行,居民收入也在不断增长,个税改革正稳步推进,这些因素决定了,展望未来,这一趋势难以发生巨大扭转,消费仍然具有强大的动能。其中,2018年1-7月份,社会消费品零售总额就高达210752亿元,同比增长9.3%。

随着9月20日《中共中央 国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》的出台和落实,后市消费将获得持续支撑。

消费从根本上决定了商业地产的发展趋势,消费的振兴,意味着商业地产大有可为。不过,消费也面临着量变、质变、结构性改变等多重变化,这将给商业地产带来更加深入的影响。限于篇幅,后面的专题我们将深入追踪分析这一话题(见专题一、专题四)。

2、有投资,势必有新需求,部分板块将为商业地产释放出较大动能。

从投资来看,目前呈现一种缓中趋稳的态势,下半年尽管三大投资领域都有一些变数,但基本保持稳定是大概率事件,另一方面,随着中央决策层将着力点放在振兴实体经济等领域,投资领域发生深度恶化的可能性几乎为零。

在投资的三大领域中,一是制造业投资方面,今年以来制造业投资走出了一条先抑后扬的曲线,一季度投资增长相对较低,但二季度以及7月份,制造业投资增长速度加快,下半年有望延续。

二是房地产投资,今年上半年增长9.7%。下半年,从趋势上看,房地产投资在深化“房住不炒”调控思路的基调下或将逐步回调,但由于前期高点支撑从而产生的翘尾因素,预计全年房地产投资将保持在8%以上的增幅,至少应将高于全国固定资产投资增速,具有正向拉升作用。三是基础设施投资,一是随着项目加快落地进度,另一方面随着政策的推进,基础设施投资下半年也有望保持基本稳定。

中央决策层正通过全天候、立体式布局,全面提振投资。点击中国政府网,打开国务院常务会议一栏,可以看到7、8月最主要的议题就是振兴经济,其中7月18日、7月23日、8月16日、8月30日,这四次国务院常务会议主题分别涉及营商环境、实体经济、民间投资、实体经济。

首先,就频次而言,短短两个月涉及支持实体经济发展、推动有效投资的会议就高达4次,已充分凸显出中央迫切想提振投资、提振经济的意图和作为。另外,从实际举措来看,无论是优化营商环境,还是发挥财政金融政策作用、减税降费等,不仅传达出积极求进的信号,更是招招势大力沉,如真金白银一样不容含糊。

在这样的背景下,随着政策周期的逐步落地见效,下半年的投资降幅有望趋缓。

投资的逐步平稳对商业地产产生两方面的影响。一是宏观经济层面,投资为经济增长带来活力,将逐步传导至商业地产;另一个是需求端,投资领域中较具活力的经济细胞将为商办市场带来最新的需求。如1-7月,集成电路制造业投资增长67.9%,医疗诊断、监护及治疗设备制造业投资增长65.1%,光电子器件制造业投资增长45.5%,与之相应,集成电路、医疗器械等产业的办公需求将延续强势。

在整体投资获得支撑尤其是房地产业投资依然保持一定幅度增长的大背景下,商业地产的投资趋势备注瞩目。上半年,无论是商业营业用房,还是办公楼,其投资额、开工量均出现一定幅度的下降。这意味着供应端出现了萎缩的势头,与之相应的是,商办市场的库存也出现了下降,其中商业营业用房的待售面积大降9.1%,短期看,商办市场供需比呈现下降的势头,市场格局得到改善。在部分供需大幅放缓尤其是新增需求突出的城市,补仓的机遇值得捕捉。

3、出口对商业地产等多行业的间接传导效应也值得重视

最令人担忧的必然是出口。

今年上半年,出口对GDP的增长贡献率为负。随着美国不断挑起贸易战,这一行为必然对中美贸易产生负面效应,其多个单方面贸易保护行为甚至有可能成为推倒全球经济复苏的多米诺骨牌,尤其是贸易战的效应有一个逐步显现和释放的过程,这无疑令下半年我国的出口形势蒙上了巨大的阴影。

整体而言,对于此次贸易战,中国决策层必然丝毫不会大意,但也必然意识到,对于我们这样一个屹立于世界的庞大经济体,一切都事在人为。

事实上,在经历了上半年的低迷后,7月份的进出口形势带来了一丝喜意。

7月份,进出口总额26028亿元,同比增长12.5%,增速比上月加快8.2个百分点。其中,出口13899亿元,增长6.0%,比上月加快3.0个百分点;进口12129亿元,增长20.9%,比上月加快14.9个百分点。

这一成绩实属不易。与此同时,随着我国大国外交的积极斡旋,以及“一带一路”建设的推进等,出口对经济的负面拉动效应有望得到修补。当然,也必须注意到,中美贸易战的负面效应尚未完全显现。

出口对商业地产的作用,依然以间接作用为主,即通过对中国经济的拉动,进而为商业地产注入活力。此外,由于出口关联着众多的贸易企业,出口形势一旦无法好转,将会直接压抑部分外贸企业的办公需求,反之则会刺激其需求。

总之,自三驾马车的引擎效应显现以来,其对经济的驱动作用始终在不断演化,目前所形成的驱动格局也会随着政策面和市场面的作用进行动态调整,特别是在消费振兴面临压力、投资面临政策角力、出口面临贸易战长尾效应的背景下,经济增长的压力的确是与日俱增,但整体而言,决策层在通过着力为三驾马车增添粮草马料,构筑政策底,从而拉动经济。

中国经济的变动昭示着商业地产发展的脉络。中国经济运行面临一系列底部因素的支撑,正逐步扭转市场不利的周期性因素及动荡的国际经济政治形势,有望为商业地产注入持久的活力。特别是消费提振计划的实施及投资的拉动,将会为商业地产创造真实的需求,同时随着商业地产投资的萎缩,将进一步改变商业地产的供需市场格局。

来源:网络整理 发布人:办公写字楼出租 标签: 上海办公楼 江苏办公楼 浙江办公楼

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