开发区土地集约利用评价的工作内容_用地审批

　　1、范围

　　本规程规定了开发区土地集约利用评价的工作内容、工作程序、技术方法、成果要求等。

　　本规程适用于经合法审批的各类开发区(经济技术开发区、高新技术产业开发区和相关海关特殊监管区域等)土地集约利用评价工作。

　　2、规范性引用文件

　　下列文件中的条款通过本规程的引用而成为本规程的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改版(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本规程，然而，鼓励根据本规程达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规程。

　　GBJ 137-90 城市用地分类与规划建设用地标准

　　GB 50188-93 村镇规划标准

　　GB/T 21010-2007 土地利用现状分类

　　3、总则

　　3.1评价目的

　　开发区土地集约利用是以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。

　　开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据。

　　3.2评价对象

　　3.2.1开发区土地集约利用评价的对象为经国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准并依法公告界线范围内的开发区全部土地。

　　3.2.2各地可根据工作需要，参照本规程有关规定，开展针对特定区域的土地集约利用评价工作。

　　3.3评价原则

　　3.3.1综合性原则评价工作应全面考察开发区土地集约利用状况，从土地利用状况、用地效益和管理绩效等多方面评价开发区土地集约利用程度和测算集约利用潜力。

　　3.3.2 主导性原则评价指标设定应体现影响开发区土地集约利用的主导因素。

　　3.3.3 政策导向性原则评价工作应充分反映开发区的定位和发展方向，体现国家的政策导向。

　　3.3.4 因地制宜原则评价工作应充分考虑经济、社会发展的时空差异，因地制宜地确定土地集约利用程度评价标准。

　　3.3.5 点面结合原则评价工作应在整体评价的基础上，选择典型样点开展深入分析。

　　3.4 评价工作体系

　　开发区土地集约利用评价工作体系分为土地利用状况调查、土地集约利用程度评价和土地集约利用潜力测算三个方面。

　　3.4.1开发区土地利用状况调查

　　开发区土地利用状况调查(简称“用地调查”)是指依照本规程的规定，对特定时间点的开发区土地集约利用状况开展基础调查，进行汇总分析，掌握用地情况，推动开发区土地利用管理基础信息建设的过程。

　　3.4.2开发区土地集约利用程度评价

　　开发区土地集约利用程度评价(简称“程度评价”)是指通过基础调查研究，依据有关指标体系及评价方法，确定相应理想值，计算开发区土地利用集约度分值，对特定时间点的开发区土地集约利用状况进行评价的过程。

　　3.4.3开发区土地集约利用潜力测算

　　开发区土地集约利用潜力测算(简称“潜力测算”)是指在用地调查和程度评价的基础上，对特定时间点开发区土地集约利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力进行测算，推算开发区用地潜力规模和尚可供地年数的过程。

　　3.5评价工作程序与方法

　　3.5.1工作程序

　　a)准备工作;

　　b)土地利用状况调查;

　　c)土地集约利用程度评价;

　　d)土地集约利用潜力测算;

　　e)成果编制;

　　f)成果验收、存档与备案;

　　g)成果应用与更新。

　　3.5.2技术步骤

　　a)开展土地利用状况调查;

　　b)确定评价指标，计算其现状值;

　　c)确定评价指标权重;

　　d)确定评价指标理想值;

　　e)进行指标标准化处理;

　　f)计算土地利用集约度分值;

　　g)测算土地集约利用潜力;

　　h)编制相关成果。

　　3.5.3技术方法

　　3.5.3.1评价方法应以定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相结合。

　　3.5.3.2用地调查应采用实地调查与空间影像判识相结合的方法。

　　3.5.3.3程度评价应采用多因素综合评价法。其中，评价指标权重值的确定可采用特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行，指标标准化处理可采用理想值比例推算法。

　　3.5.3.4潜力测算可采用趋势分析法、目标逼近法等。

　　3.5.4技术约定

　　3.5.4.1评价工作应设定评价时点。对应数据可选用以下一种或多种：

　　a)评价时点数据;

　　b)国家统一调查时点数据;

　　c)评价时点所在年份的年末数据或全年数据。

　　评价工作中需要评价时点所在年份之前数据的，一般以相应年份国家统一调查时点数据、年末数据或全年数据为准。

　　3.5.4.2评价工作中采用的数据应与依照评价对象划定的范围相对应。各类数据口径、来源应在成果中予以说明。

　　3.5.4.3成果数据应统一使用法定的计量单位。

　　3.5.4.4鼓励采用遥感、地理信息系统等科技手段开展开发区土地集约利用评价工作。

　　3.6评价成果

　　3.6.1评价成果包括评价报告、成果图件和基础资料汇编。

　　3.6.2评价报告和基础资料汇编应提交纸质报告及相应电子文件;成果图件应提交纸质图件以及E00格式、JPG格式的电子图件。

　　4准备工作

　　4.1工作任务书的编写

　　4.1.1工作组织准备

　　开发区土地集约利用评价工作应编写工作任务书，依照有关程序确认后实施。

　　4.1.2工作任务书内容

　　工作任务书的主要内容应包括：

　　a)评价范围;

　　b)评价任务与内容;

　　c)评价技术思路;

　　d)工作进度安排;

　　e)预期成果;

　　f)经费预算;

　　g)工作组织与人员安排。

　　4.2基础工作资料的准备

　　4.2.1工作表格准备

　　根据评价工作需要，按本规程附录C、F、G 准备工作表格。

　　4.2.2工作图件准备

　　评价工作应依照本规程8.2.1条款的要求，准备工作底图。工作底图应采用覆盖评价对象、能够反映评价时点开发区土地利用状况的地籍图、地形图、航空遥感影像图等。

　　5开发区土地利用状况调查

　　5.1一般规定

　　5.1.1用地调查应按照工作任务书的任务内容，开展资料收集、表格填报、实地调查及相关整理分析工作。

　　5.1.2应根据评价需要，收集经济社会、土地利用、相关规划等各类资料，主要包括各类统计年鉴或报表、土地利用变更调查成果，以及国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划等相关规划成果。

　　5.1.3组织相关部门和企业填报相应表格(详见本规程附录C)，填报的数据口径应符合本规程3.5.4条款和附录A的要求。有关填报数据结果应经相关行政主管部门确认。

　　5.1.4用地调查应采取资料收集与实地调查相结合的方式，重点调查开发区土地利用现状、效益及管理情况。调查方法可采用实地踏勘、遥感影像或航片判识、访谈问卷等多种形式。5.1.5调查工作完成后，应有针对性地开展汇总、整理分析和校核工作。

　　5.2调查内容

　　5.2.1基本信息调查

　　开发区基本信息调查包括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、开发区经济社会及相关规划资料等。

　　5.2.2土地利用状况调查

　　5.2.2.1土地利用状况调查是程度评价和潜力测算的基础性工作。

　　5.2.2.2按照本规程附录A的表A1的开发区土地利用类型分类，对已建成土地、未建成土地和不可建设土地的用地情况开展调查。

　　a)已建成土地分为已建成城镇建设用地和已建成农村建设用地。明确已建成城镇建设用地的位置、范围、土地面积、权属、土地用途等，以及已建成农村建设用地的位置、范围、土地面积等。

　　b)明确未建成土地的位置、范围、土地面积、供地状况、规划用途和开发状况等，以及其中应收回闲置土地的位置范围和土地面积。

　　c)明确不可建设土地中的江河湖泊泄洪、滞洪区土地，自然、生态保护区土地等的确认依据、用地范围和土地面积。

　　5.2.2.3按照本规程附录A的表A2的开发区土地供应方式分类，对已供应国有建设用地、尚可供应土地和不可供应土地的用地情况开展调查。

　　a)已供应国有建设用地分为划拨土地和有偿使用土地。明确土地位置、范围、土地面积、权属、供地时间、土地用途等，以及其中已到期但未处置的有偿使用土地的相关情况。

　　b)明确尚可供应土地的用地位置、范围、土地面积和规划用途等。

　　c)不可供应土地对应土地利用类型分类中的不可建设用地。

　　5.2.2.4 针对评价范围内高新技术产业用地的用地位置、范围、规模，以及高新技术产业总产值等开展调查，按照本规程附录A的表A3的高新技术产业用地分类，汇总用地状况数据。

　　5.2.2.5 土地利用状况调查依照本规程附录B的相关程序要求开展。

　　5.2.3用地效益调查

　　用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业，其注册和生产均应在评价范围内。

　　5.2.4管理绩效调查

　　5.2.4.1管理绩效调查主要针对评价范围内已供应国有建设用地的管理成效开展调查。

　　5.2.4.2土地利用监管绩效调查

　　主要针对开发区建区以来累计已到期土地及其中已处置土地、累计闲置土地及其中已处置土地、以及至评价时点应收回闲置土地等情况开展调查。

　　5.2.4.3土地供应市场化程度调查

　　主要针对开发区建区以来累计有偿使用土地面积，通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中的工矿仓储用地面积开展调查。

　　5.2.5典型工业企业调查

　　5.2.5.1 主要针对评价范围内典型工业企业的基本情况、投入、产出、用地状况、建设情况等开展调查。

　　5.2.5.2典型工业企业的选取可以采用以下方法：

　　a)选取当年销售收入或工业产值最高的至少10家企业;

　　b)按照开发区的主导产业，每个产业类型中选取销售收入或工业产值最高的至少2～3家企业。

　　5.2.6土地供应与保障情况调查

　　主要针对评价范围内尚可供应土地中的尚可有偿使用土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积，前三年年均供应土地面积，前三年年均有偿使用土地面积，前三年年均供应工矿仓储用地面积等开展调查。

　　5.2.7 其他调查

　　评价工作中，可根据实际需要开展其他相关调查。

　　6开发区土地集约利用程度评价

　　6.1指标确定与计算

　　6.1.1指标确定

　　6.1.1.1开发区土地集约利用程度评价应从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面开展。程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次(见表1)。

　　表1开发区土地集约利用程度评价指标体系

　　6.1.1.2在本规程6.1.1.1条款的评价指标中，除高新技术产业用地率、高新技术产业用地产出强度两项指标外，均为各类开发区评价的必选指标。

　　高新技术产业用地率、高新技术产业用地产出强度两项指标属高新技术产业开发区评价的必选指标，其他类型开发区评价的备选指标。

　　6.1.1.3评价指标定义见本规程附录D。

　　6.1.2指标计算

　　6.1.2.1评价指标现状值的计算，结合用地调查和指标确定开展。

　　6.1.2.2在土地利用监管绩效子目标的有关指标现状值计算中，若评价时点不存在有偿使用且已到期未处置的项目用地、未处置的闲置土地，有关指标现状值直接赋值为100%。

　　6.2指标权重确定

　　6.2.1权重确定原则

　　6.2.1.1评价指标的权重应依据评价的目标、子目标、指标对开发区土地集约利用的影响程度确定。

　　6.2.1.2评价目标、子目标、指标的权重值在0～1之间，各目标权重值之和、同一目标下的各子目标权重值之和、同一子目标下的各指标权重值之和都应为1。

　　6.2.1.3评价目标、子目标的权重值应符合本规程附录E的要求。

　　6.2.2权重确定方法

　　6.2.2.1指标权重可以采用特尔斐法、因素成对比较法、层次分析法等方法确定。指标权重结果应填入本规程附录F的表F1中。

　　6.2.2.2特尔斐法

　　通过对评价目标、子目标、指标的权重进行多轮专家打分，并按公式(1)计算权重值：

　　(1)式中：

　　——第i个目标、子目标或指标的权重;

　　——专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分;

　　n——专家总数。

　　实施要求：

　　a)参与打分的专家应熟悉城市、开发区经济社会发展和土地利用状况，总数为10～40人;

　　b)打分应根据评价工作背景材料和有关说明，在不相互协商的情况下独立进行;

　　c)从第二轮起，打分必须参考上一轮打分结果进行;

　　d)打分一般进行2～3轮。

　　6.2.2.3因素成对比较法

　　通过对所选评价指标进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重值。

　　实施要求：

　　a)比较结果要符合A指标大于B指标，B指标大于C指标，A指标也大于C指标的关系;

　　b)指标的赋值应在0～1之间，且两两比较的指标赋值之和等于1。

　　6.2.2.4层次分析法

　　通过对评价目标、子目标、指标相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值。

　　实施要求：判断矩阵必须通过一致性检验。

　　6.3指标理想值确定

　　6.3.1理想值确定原则

　　6.3.1.1理想值应依照节约集约用地原则，在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下，结合开发区实际确定。

　　6.3.1.2当采用相关技术标准作为确定理想值的依据时，应注意评价对象涉及的指标理想值与相关技术标准在数据口径等方面的对应关系。

　　6.3.1.3 理想值原则上应不小于现状值。

　　6.3.2理想值确定方法

　　6.3.2.1理想值确定可以采用以下方法：

　　a)目标值法：结合国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等，确定指标理想值;

　　b)发展趋势估计法：在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下，结合开发区社会经济发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估计期限宜为3～5年;

　　c)先进经验逼近法：借鉴国内外开发区土地节约集约利用经验，确定指标理想值;

　　d)专家咨询法：选择一定数量的专家咨询确定指标理想值，咨询专家数量为10～40人。

　　6.3.2.2评价对象各项指标理想值确定的方法和依据，应在成果中予以详细说明，并记录在本规程附录F中的表F2中。

　　6.4指标标准化

　　6.4.1指标标准化方法评价指标标准化应采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量，按公式(2)计算：

　　(2)式中： ——i目标j子目标k指标的实现度分值;

　　——i目标j子目标k指标的现状值;

　　——i目标j子目标k指标的理想值。

　　6.4.2指标实现度分值确定原则评价指标实现度分值应在0～100%之间，当大于100%时，该项指标的实现度分值记为100%。

　　6.5土地利用集约度分值计算

　　6.5.1子目标分值计算开发区土地利用集约度各子目标分值按照公式(3)计算：

　　(3)式中： ——i目标j子目标的土地利用集约度分值;

　　——i目标j子目标k指标的实现度分值;

　　——i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值;

　　n——指标个数。

　　6.5.2目标分值计算开发区土地利用集约度目标分值按照公式(4)计算：

　　(4)式中： ——i目标的土地利用集约度分值;

　　——i目标j子目标的土地利用集约度分值;

　　——i目标j子目标相对i目标的权重值;

　　n ——子目标个数。

　　6.5.3集约度综合分值计算开发区土地利用集约度综合分值按照公式(5)计算：

　　(5)式中： ——土地利用集约度综合分值;

　　——i目标的集约度分值;

　　——i目标相对总目标的权重值;

　　n ——目标个数。

　　7开发区土地集约利用潜力测算

　　7.1潜力测算程序

　　7.1.1开发区土地集约利用潜力测算应在用地调查和程度评价的基础上开展。

　　7.1.2潜力测算程序参照本规程3.5.2条款的要求进行。

　　7.2土地集约利用潜力构成

　　7.2.1开发区土地集约利用潜力包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。

　　7.2.2扩展潜力是指截至评价时点，开发区评价范围内尚可供应土地的面积。开展扩展潜力测算时，应对尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积分别进行测算，推算相应的尚可供地年数。

　　7.2.3结构潜力是指开发区评价范围内已建成城镇建设用地中，通过用地结构调整可增加的工矿仓储用地面积。

　　7.2.4强度潜力是指开发区评价范围内已建成城镇建设用地中，现状工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度与相应理想值的差距换算形成的用地面积。

　　7.2.5管理潜力是指通过处置到期项目用地和应收回闲置土地，可增加的土地供应面积。

　　7.3扩展潜力测算

　　7.3.1 尚可供应土地面积测算尚可供应土地面积可根据公式(6)计算，单位均为公顷：

　　(6)式中： ——开发区尚可供应土地面积;

　　——开发区评价范围面积;

　　——开发区截至评价时点已供应国有建设用地面积;

　　——开发区不可建设土地面积。

　　7.3.2尚可供应工矿仓储用地面积测算在尚可供应土地中，按照开发区用地规划确定的用途，统计可用于工矿仓储用途的土地面积QF21。

　　7.3.3扩展潜力汇总汇总各类扩展潜力，填写本规程附录G的相关表格。

　　7.4结构潜力测算

　　7.4.1结构潜力根据公式(7)计算：

　　(7)式中： ——开发区土地集约利用结构潜力，单位为公顷;

　　——截至评价时点开发区已建成城镇建设用地面积，单位为公顷;

　　——开发区工业用地率的理想值;

　　——开发区工业用地率的现状值。

　　7.4.2将结构潜力填入本规程附录G的相关表格。

　　7.5强度潜力测算

　　7.5.1强度潜力根据公式(8)计算：

　　(8)式中： ——开发区土地集约利用强度潜力，单位为公顷;

　　QA2——截至评价时点开发区已建成工矿仓储用地面积，单位为公顷;

　　——开发区工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的理想值;

　　——开发区工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的现状值。

　　7.5.2汇总各类强度潜力，填写本规程附录G的相关表格。

　　7.6管理潜力测算

　　7.6.1管理潜力根据公式(9)计算，单位均为公顷：

　　(9)式中： ——开发区土地集约利用管理潜力;

　　QE22 ——开发区有偿使用且已到期但未处置土地面积;

　　QC111——开发区应收回闲置土地面积。

　　7.6.2将管理潜力填入本规程附录G的相关表格。

　　7.7尚可供地年数测算

　　开发区尚可供地年数应根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、年均供应土地面积、年均供应工矿仓储用地面积测算得出。年均供应土地面积和年均供应工矿仓储用地面积应遵照节约集约用地原则，结合扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力等有关测算结果，对前三年年均供应土地面积、前三年年均供应工矿仓储用地面积进行修正后得到。尚可供地年数根据公式(10)计算：

　　(10)式中： ——开发区i类用地尚可供地年数，单位为年;

　　——开发区i类用地扩展潜力面积，单位为公顷;

　　——开发区年均供应i类用地面积，单位为公顷;

　　i——供地类型，分别指尚可供应土地、尚可供应工矿仓储用地。

　　8成果编制

　　8.1评价报告编制

　　8.1.1 评价报告构成评价报告主要包括工作报告、技术报告和专题报告。

　　8.1.2工作报告工作报告编写内容主要包括评价工作意义和目的、工作依据、任务与内容、主要技术思路、组织领导与人员构成、工作进展与经费使用情况、工作成果、工作经验以及相关建议等。

　　8.1.3技术报告技术报告编写内容主要包括开发区概况、评价对象及其范围、基础资料的有关说明、评价原则、技术路线与方法、土地利用状况调查、评价指标体系、指标权重值和理想值确定、土地利用集约度分值计算、各类潜力测算与汇总、存在问题及相关政策建议、成果应用分析、技术途径与评价结论验证、技术回顾与总结、有关特殊情况的说明等。

　　技术报告的编写可参照本规程附录H。

　　8.1.4专题报告专题报告包括典型企业调查分析专题报告等。开发区根据需要编制相关专题研究报告。

　　8.2成果图件编制

　　8.2.1图件类型评价成果图件主要包括土地利用状况图、典型工业企业分布图、土地集约利用扩展潜力分布图、土地集约利用管理潜力分布图等。高新技术产业开发区应编制高新技术产业用地分布图。

　　评价工作中可根据需要编制其他成果图。

　　8.2.2编制要求成果图件比例尺原则上应与地籍调查图件比例尺一致，一般采用1﹕500 ～1﹕2000。纸质图件比例尺可根据开发区实际确定。

　　成果图廓与图例应符合本规程附录I的要求。

　　8.3基础资料汇编与数据库

　　8.3.1应将开发区评价工作中涉及的各类原始数据、过程数据、指标数据和相关文件等进行规范化整理，汇总成册。

　　8.3.2有关指标数据表格格式应按照本规程附录C、F的要求，表格需注明填报单位，加盖单位公章。数据采集与填报中需解释的内容应提供相应说明。

　　8.3.3有条件的开发区，应建立土地利用基础信息数据库，并形成相关成果。

　　9成果验收、应用与更新

　　9.1成果验收与存档

　　9.1.1 为保证评价成果质量，应建立工作成果自检、预检制度。并应将成果自检、预检结果作为评价成果的重要内容上报项目组织实施单位。

　　9.1.2在成果自检、预检基础上，项目组织实施单位负责对评价成果进行抽查、审查及验收。

　　9.1.3评价成果验收要求以本规程的各项规定为准，并根据需要增加有关检查内容。

　　9.1.4评价成果验收时，验收专家组应出具验收意见，对不合格的成果提出修改意见。项目组织实施单位应出具项目成果验收报告。

　　9.1.5经验收合格后的评价成果应存档保存。

　　9.2成果应用与更新

　　9.2.1成果应用评价成果应提出开发区土地集约利用潜力利用方向、挖潜计划和相关政策建议。成果应用主要包括为完善开发区土地管理政策措施提供依据;为开发区扩区升级审核、动态监控提供技术支持;为土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划等规划计划的编制提供依据等。

　　9.2.2成果更新为保证评价成果的现势性和可用性，可根据实际需要对开发区土地集约利用评价成果进行更新。成果更新应充分利用已有成果，考虑评价工作的连续性。更新成果经验收合格后应存档保存，并报上级国土资源行政主管部门备案。