广州亚运城卖的不是房子 卖的是概念投资价值_地价监测

　　距亚运开幕不到100天了，亚运城（                农用地、                商住地、                工业地）                的发售也备受关注。宏观调控政策没有结束迹象，货量达8000套的超级大盘定价如何，对广州楼市未来走势影响深远。

　　1、亚运城没有贱卖的理由。

　　目前亚运城周边在售物业，价格大多在1万元/平方米以下，有的甚至低至6000-7000元/平方米。根据常规思维判断，亚运城这只“巨无霸”必然会采取“低开高走”策略。很多人预计亚运城开盘价在1万元/平方米，有人甚至预测开盘价在8000-9000元/平方米。

　　然而，亚运城开盘价在1万元/平方米以下，是小概率事件。

　　(1)亚运城的总体地价255亿元，楼面地价达5822元/平方米，加上土建费用、装修费用、配套费用、财务费用、营销费用、发展商的办公费用，成本已经达到9000-10000元/平方米。发展商若卖12000元/平方米，发展商要支付的营业税、土地增值税、预征所得税等就超过1600元/平方米。

　　严格算一下成本，亚运城价格卖12000元/平方米，发展商仅仅“保本”。

　　就算“低开高走”，发展商也不会“贱卖”，从成本角度分析，亚运城开盘均价绝对在12000元/平方米以上。若低于这个价格，大家可以放手去抢购。

　　亚运城开盘价在12000元/平方米以下，可积极入市。12000-15000元/平方米，平常心应对。15000元/平方米以上，观望为好。

　　(2)富力、雅居乐、碧桂园三家联手拍得亚运城后，又引入了中信、世贸两家合作者，股份比例也由每家33.3%下降至每家20%。相当于前三家各售出了13.3%的股份。

　　3家公司合作的亚运城可能会“低开”，5家公司合作的亚运城绝不会被“贱卖”，这也是房地产行业的商业规则。

　　(3)亚运城是迄今为止广州（                农用地、                商住地、                工业地）                最大的开发项目，涉及亚运这个敏感主题，涉及未来广州新城大片土地的开发前景。政府必保这个项目。在“政企联动”，一齐唱戏的背景下，亚运城极有可能在10月-11月被“爆炒”。

　　2、亚运城将成为真正意义上的全国性投资物业。

　　虽然宏观调控风声未停，三套房贷遭银行叫停，然而，在未来一段时间内，亚运城仍将是国内很多资金关注的焦点。

　　亚运城将不止是广州人的亚运城，亚运城极可能成为房地产冒险者的投资乐土。

　　距离广州中心区40-50分钟车程的亚运城在未来3-5年时间内，都很难成为上班族的第一居所。白领阶层住亚运城，短期没有可能。

　　亚运城卖的不是房子，卖的是投资价值。

　　类似于股市中的大蓝筹股，亚运城的升值也将是一个渐进漫长的过程序。番禺的祈福新村、丽江（                农用地、                商住地、                工业地）                花园，就是很好的案例。期待三年翻一翻，也是不现实的。