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产业园区运营模式、存在的问题及改进方法
发布日期: 2018-09-30     查看:5308

产业园区运营模式、存在的问题及改进方法

    内容摘要

    工业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的治理模式和运营模式上具有很大的差别,其治理及开发是一个布满聪明的过程。

    工业园区作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的治理模式和运营模式上具有很大的差别,其治理及开发是一个布满聪明的过程。

    1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后工业园一直作为中国经济的一种特殊的工业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。然而,工业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的治理模式和运营模式上具有很大的差别。

    一、政府部分在对园区进行不同定位的同时,园区也会产生五种不同的运营模式。

    第一种模式:政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有联系关系,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代办代理、行政事务代办代理的服务,然后收取一些服务用度,同时政府部分也会给园区一些招商代办代理用度和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小,治理简朴的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

    第二种模式:投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,由于园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

    第三种模式:服务运营模式。跟着经济的发展,只是投资仍是不能知足良多企业的需要,良多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上泛起了服务运营模式的园区园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

    第四种模式:土地盈利模式。跟着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了良多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内晋升土地的价值,然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强盛,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

    第五种模式是工业运营模式。一些重要的开发区实在承担了调节、完善、强化区域工业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个工业链,好比一些新能源工业园、创意工业园、物流工业园等,这些工业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的预备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的工业项目。这种运营模式的工业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的治理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区,规划多个工业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的工业上风。


    二、对工业园区不同发展阶段的模式分析。所谓工业园区,实际上是因为出产行为和交易行为带来的一种空间会萃模式,初期的会萃所带来的相关功能需乞降衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的会萃方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据;

    我们在这里把工业园区的发展定义为四个阶段:


    三、工业园区发展(尤其是高新园区发展)的几个趋势跟着工业园区的主导工业,由传统工业向高新技术工业不断的转型,也必定使园区的发展内容和特征存在以下几个显著的趋势,也是未来工业园区规划和发展中需要留意的内容;

    趋势一、从注重优惠政策向发展工业集群转变:从世界高新技术工业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→工业链→工业集群”的发展路径演变,高新技术工业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和工业倾斜(这是国外通行的做法)。

    趋势二、 由加工型高新区向研发型高新区转型:因为高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性工业链(研发、设计、中试等)。未来高新技术园区的发展在于比技术立异能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中央、研发型工业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区

    趋势三、从夸大引进大型公司向科技型中小企业集群转变:跟着高新工业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。而跟着科技猜测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。

    趋势四、由单纯的土地运营向综合的“工业开发”和“氛围培育”转变:工业园区的发展,未来必定应该从孤立的产业地产开发走向综合的工业开发,通过土地、地产项目的工业入股等方式,将土地、园区物业与工业开发结合起来;同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、立异机制、治理服务等软环境的建设。

    趋势五、由功能单一的工业区向现代化综合功能区转型:现代的工业发展不同于传统产业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的工业区功能的综合性,不是单纯的产业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种贸易服务、金融信息服务、治理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。


    四、现有运营模式下园区发展存在的主要题目。

    一是治理体系体例不够科学。各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,因为不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部分之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

    二是政策措施不够完善。因为目前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍旧存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式,各部分从政策、资金、轨制上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及治理轨制尚未建立。

    三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依赖财政拨款, 因为基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下, 资金题目往往使得治理者在产业园区的运营治理中有心无力。

来源:网络整理 发布人:园区百科 标签: 上海政府园区 江苏政府园区 浙江政府园区

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